Novas regras para o distrato do contrato de compra e venda de imóveis na planta

O Senado concluiu a votação do projeto de lei originário da Câmara dos Deputados (PLC nº 68/2018) que fixa direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento. Na prática, a alteração legislativa modifica as regras atualmente existentes para as compras de imóvel na planta.

O projeto do deputado Celso Russomano (PRB-SP) havia sido rejeitado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) em julho, mas um recurso fez com que voltasse para o Plenário, tendo o texto-base sido aprovado na terça-feira, dia 20 de novembro de 2018. As emendas foram votadas no dia seguinte (21). O projeto agora retorna à Câmara dos Deputados para análise final das alterações (emendas) feitas pelo Senado.

O texto aprovado pelo Senado, apesar das emendas parlamentares, não alterou o projeto da Câmara dos Deputados na parte referente às multas aplicáveis aos adquirentes (consumidores) que desistam da compra do imóvel e demais regras a respeito da rescisão de contrato de compra e venda de imóveis por vontade ou culpa de uma das partes. Aprovada, portanto, a previsão de que as construtoras podem reter até 50% dos valores pagos pelo consumidor, caso ele desista da compra do imóvel. Atualmente, para o comprador que desiste da compra do imóvel da planta – sem culpa ou atraso da incorporadora –, o percentual de retenção, de acordo com a jurisprudência dos tribunais, varia entre 10% a 25% do valor pago.

A mudança legislativa sobre a rescisão de contrato de compra e venda de imóveis

Essa mudança legislativa atinge todas as incorporações imobiliárias que estejam submetidas ao regime legal do patrimônio de afetação, no qual os imóveis não estão registrados como patrimônio da incorporadora, e sim em nome de uma empresa própria, com CNPJ e contabilidade próprios, criada para administrar unicamente o empreendimento, com patrimônio separado do patrimônio da incorporadora. Atualmente, a maioria dos empreendimentos imobiliários segue esta modalidade. No entanto, quando o empreendimento não estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora somente poderá reter até 25% dos valores pagos pelos adquirentes.

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O projeto também ratifica a tolerância de 180 dias de atraso para as construtoras entregarem os imóveis, sem pagar qualquer multa para o comprador. Este já era o entendimento prevalecente nos Tribunais. Após esse prazo, o comprador tem o direito de pleitear a resolução do contrato com direito à restituição integral do valor pago, acrescido da multa pactuada no contrato.

Aprovou-se, ainda, uma emenda que limita a dívida total aos valores já pagos pelo consumidor que deu causa à resolução do contrato, para impedir que o comprador fique com saldo negativo com a incorporadora, sendo que as multas previstas não se aplicam a financiamentos da Caixa Econômica, como os do programa “Minha Casa Minha Vida”.

O projeto prevê também a cobrança da taxa de fruição, com índice de 0,5% do valor atualizado do contrato de compra e venda de imóveis por mês, relativa à ocupação do imóvel. A taxa de fruição deve ser paga à construtora pelo usufruto de um imóvel que foi ocupado por um comprador inadimplente. No caso do fim do contrato de compra de lotes, a taxa será de 0,75%.

Além disso, o projeto de lei estabelece que o contrato de compra e venda de imóveis deve apresentar um quadro-resumo com as principais informações da aquisição, como preço total a ser pago, taxas de corretagem, formas de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da rescisão do contrato. O objetivo é dar mais clareza à negociação.

Disposições legais sobre o contrato de compra e venda de imóveis

O projeto de lei dispõe (conforme quadro do site do Senado Federal):

Em caso de inadimplemento do vendedor

— O atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora.
— Se o atraso na entrega das chaves for maior que 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.
— O comprador pode optar por manter o contrato no caso de atraso, com direito a indenização de 1% do valor já pago.
— É vedada a cumulação de multa moratória com a compensatória em favor do comprador.

Em caso de inadimplemento do comprador

— O inadimplente é punido com multa compensatória de 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, com multa de até 50%.
— O comprador perderá integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem.
— O comprador inadimplente terá de arcar com despesas de fruição do imóvel, se já tiver sido entregue.
— Em caso de arrependimento, o comprador terá prazo de 7 dias a partir da assinatura do contrato.
— A rescisão do contrato permitirá que o comprador tenha de volta o valor pago, decrescido dos encargos decorrentes da inadimplência, após 180 dias do distrato ou, se houver patrimônio de afetação, após 30 dias da obtenção do “habite-se” da construção.

 

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Fonte: Senado.leg.br